2018年武汉房地产市场年报•房产市场
一.全国房地产市场
关键词:调控效果初显/量价回落/区域分化/购房回归理性
01—房地产开发景气指数
开发景气 市场稳定
全国房地产市场景气指数呈现出先降后升的走势，全年景气指数均超过100，呈现稳健发展的态势
02—房地产量价表现
量升价跌，调控初显
2018年1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%。商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点，9、10 两个月商品房销售均价开始连续环比回落。
03—全国房地产区域表现
中西部高增长， 东部、东北增速下降
东北区域、东部区域销售面积和销售金额呈现反比趋势，但销售金额累计同比增速上涨较慢；中部区域、西部区域销售面积和销售金额呈现正比趋势，且上涨幅度较大。
圈层分化 调控明显
2018年，在多项政策多管齐下的背景下，京津翼、珠三角、江浙沪累计销售面积同比去年均呈现下降趋势，京津翼区域下降幅度最大；中原都市圈、川渝都市呈现上涨趋势，但涨幅较小。
04—房企表现
加强合作，共赢共生
万科、碧桂园、保利连续两年拿地金额占据前三，恒大、华夏幸福未入前二十，房企拿地更加审慎，拿地回归理性。
二.武汉市房地产市场
关键词:供过于求/量跌价稳回落/区域分化/主流刚改
01—住宅市场供需关系
供过于求 热度下降
近5年，武汉市商品房供应面积较稳定，维持在2000~3000万平方米，但成交面积变化较大。2017-2018年，房地产市场呈现供大于求的趋势，房地产热度降低。
02—住宅成交量价表现
量跌价稳，管控加严
2018年武汉市房地产市场住宅共成交1802.41万平方米，同比去年下降13.62%，住宅价格全年较稳定，武汉市均价维持在9000-10000元/平方米。
03—住宅成交分区表现
远城区领跑，刚需是主流
2018年，武汉市总成交面积1804.41万平方米，其中洪山区成交面积228.29万平方米，排名第一，洪山区、黄陂区、东西湖区、新洲区、蔡甸区成为成交热门区域，主城区成交较少。
04—商业成交分区表现
区域分化， 新秀崛起
2018年，武汉市商业市场共成交138.23万平方米，汉阳区成交面积17.22万平方米，排名第一，江岸区、经开区商业成交量紧随其后，成交量位居前三的均价为17000-18000元/平方米。随着武汉市政府的城市规划，经济开发区企业总部入驻率的提高对商业成交量影响较大
05—写字楼分区表现
武昌区价格领先，汉阳区销量领先
2018年武汉市房地产市场写字楼共成交136.08万平方米，汉阳区独领风烧，总成交量25.39万平方米。
06—房企表现
龙头房企领秀，华发、东原后劲十足
2018年武汉市房地产市场保利发展以231.2亿元位于榜首，万科地产以200.7亿位于第二，武汉地产以178.9亿位于第三。东原、华发位于碧桂园之前，挤进前十。
06—典型案例
住宅项目—东原乐见城/东原启城
刚需主导 ,抢占市场
商业项目—碧桂园蜜柚
公寓火热, 投资热潮
2018年商业市场碧桂园蜜柚在成交套数、成交面积、成交金额都稳居第一。其中成交套数1346套，成交面积7.3万平方米，成交金额11.8亿，均价为16164.38元/平方米。
写字楼项目—滨江绿地606
地标风范,独占鳌头
2018年写字楼方面武汉绿地国际金融城成交面积4.8万平方米，成交金额11.2亿，成交套数451套，均价23333元/平方米，提高了武昌区写字楼均价。
三.武汉房地产发展趋势预测
关键词:潜力可期/调控维稳/远城发力/主流刚改
01—城市层面
“四好城市”，潜力可期
武汉作为强二线城市，城市GDP位列全国前10，城市处于上升发展期；城市常住人口基数较大，净流入人口较多，高净值人群增长速度较快，房地产购买需求依然强劲。
02—政策层面
稳定市场，多元供给
继续贯彻中央坚持“房住不炒”政策，“稳地价、稳房价、稳预期”，进一步支持刚需及正常改善型需求；中长期方面建立租赁住房、保障房、人才安居房等长效机制建设，长短结合，市场平稳过渡。
03—住宅区域成交趋势
远城发力，新秀崛起
随着武汉城市发展和产业布局，远城区资源配套提速，预计2019年远城区销量依然领跑市场，且随着城市发展进入分形期， 卫星片区、产业片区房产价值将快速提升，成为房地产新秀板块。
04—住宅产品需求趋势
主流刚改，产品分化
新房成交不断向远城区扩展，在远城区价格相对较低的情况下，套内成交面积逐渐扩大，且随着二胎政策放开，三房以上产品需求度更高；90-120平米市场需求度大幅增加，90平米以下产品需求度降低明显。
数据来源：武汉市住房保障与信息管理局
05—住宅客户层面
外地客户，持续走高
人口净流入的增加及高净值人群的增加带动房地产销售明显上升，2018年外地购房群体与2017年相比大幅上升，预期随着武汉的发展建设，外地客户占比将持续走高。
数据来源：武汉市住房保障与信息管理局
06—办公楼发展市场
留量时代，联合办公
2018年，受益于武汉招商引资政策大力实行及城市轨道交通建设的完备，写字楼市场向产业布局区发展，随着预期市场的高供应量，2019年写字楼市进入留量时代，联合办公市场成为主流趋势。
07—商业市场发展趋势
品质升级，体验为王
经过2017年供应高峰期后，2018年商业进入修整期，呈现量平价涨的趋势，随着商业消费需求升级及大型品牌商业的进驻，商业由数量时代进入质量发展时代，预期2019年依然呈现量平价涨的发展态势，特色定位、特色体验型商业将成为发展趋势。
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